Bolje i podstanar nego kredit po svaku cijenu

Krizno stanje podstanarstva u Beogradu i cijeloj regiji!

Kruševljaninu Ljubiši Kociću, koji je nedavno prodao plac na Kopaoniku i planirao da kupi stan u gradu ispod Jastrepca, osmehnula se sreća dok je nekoliko meseci čekao da novac „legne” na račun. Cena kvadrata korišćenih stanova u Kruševcu je u tom periodu sa 600 evra pala na 550, a za gotovinu vlasnici su voljni da se nagode i za 500 evra. I dok je njemu, koji ima keš, aktuelna kriza dobrodošla, bračni par Radmanović iz okoline ovog grada je zbog ukidanja subvencija nerado odustao od zajma i kupovine novog stana na kredit. Od prošle jeseni većina građana Srbije koji nemaju rešeno stambeno pitanje našla se pred dilemom – skućiti se odmah ili čekati bolja vremena. Samo u Beogradu 100.000 ljudi u ovom trenutku čeka ključeve svog stana, a do kraja godine predviđa se da će u prestonici biti izgrađeno najviše 6.000 stambenih jedinica.

– Situacija sa nekretninama je nesigurna u celom svetu. U zemljama poput Bugarske, Poljske i Španije ponuda je mnogo veća od potražnje, pa su i kupci u boljoj poziciji. Kod nas je ovaj odnos komplikovaniji – proizvodnja novih stanova je minimalna, pa je i izbor manji. U poslednjih sedam godina cene nekretnina su rasle, dok se od kraja prošle godine stabilizuju i sigurno je da će još neko vreme biti na istom nivou – kaže Slobodan Mihajlović, izvršni direktor kompanije „Blok 67“.

Ovakvo predviđanje se očekuje u slučaju novih nekretnina, dok bi, realno je, cene polovnih stanova trebalo da idu nadole.

– Na Novom Beogradu, na primer, imate kvadrat novogradnje za 1.950 evra, a preko puta ulice kvadrat stana starog 30 godina 2.300 evra. To će se menjati, dok novi stanovi za sada imaju dobar odnos cene i kvaliteta – kaže Mihajlović.

Na pitanje šta je dobra investicija, on kaže kupovina novog stana, jer kupac može očekivati da će se ova nekretnina u budućnosti isplatiti, pošto je ponuda alarmantno mala i neizvesna.

Mihajlović preporučuje kupovinu novog stana (ko ima gotovinu), a onome ko nema sredstva ili ima samo za učešće da pričeka i nastavi sa iznajmljivanjem životnog prostora, jer je to mnogo sigurnije od skupog kredita.

Ako ima nešto dobro u priči o stanovima onda je to činjenica da u Srbiji ima tek oko pet odsto građana koji su hipotekarno zaduženi. Evropski prosek je 60 odsto, dok, na primer, u Španiji 80 odsto građana ima hipotekarni kredit.

Naš sagovornik dodaje da je srpski bankarski sistem razvijen prema konzervativnom metodu (poput kanadskog) i uslovi za dobijanje ovakvih kredita su strogi. Iz ove perspektive, kada postoje ekonomski rizici, ali i opasnost da se lako izgubi posao to zvuči dobro.

Da je kriza najviše pogodila građevinarstvo koje je uvek zavisilo od investitora, potvrđuju i u „Gemaksu“. Posledice su drastično smanjena tražnja stanova na tržištu, ali i intenzitet gradnje, jer nema svežeg investicionog novca. Mnoge banke su ostale bez većeg kreditnog potencijala, koji je uskraćen ne samo investitorima već i kupcima stanova budući da su obustavljeni subvencionisani krediti. Naravno, socijalni stanovi, objašnjavaju u „Gemaksu“, moraju imati prioritet u ovoj recesiji.

– Kriza je oglasila zvono za uzbunu – kako u ovakvoj situaciji da se snađe kupac stana. Savetujemo im da idu pažljivo u kupovinu, jer će cene padati – kaže Đorđo Antelj, direktor „Gemaksa”.

On smatra da investitori i građevinari moraju ozbiljno da preispitaju svoje mogućnosti i pre svega izvrše detaljnu analizu stvarnih troškova koji opterećuju cenu stana.

– Prošlo je vreme visokih zarada u stanogradnji. Teško je poverovati da će na Novom Beogradu, na primer, cene stanova i dalje biti između 3.000 i 3.500 evra. Realno je očekivanje da one budu maksimalno dve hiljade, i to u višem standardu, jer su troškovi gradnje uključujući lokacije, komunalije i sve druge prateće izdatke od 1.100 do 1.500 evra – kaže direktor „Gemaksa”.

Kupci u ovoj situaciji, dodaje, moraju mnogo detaljnije da procene svoje mogućnosti i da se lako ne zadužuju. Oni koji imaju novac, a takvih je malo, biće u mnogo boljem položaju, jer će za iste pare moći da kupe više kvadrata.

On rešenje vidi u izgradnji takozvanih satelitskih naselja na jeftinijim lokacijama u široj okolini gradova sa kompletnom infrastrukturom i svim potrebnim sadržajima poput obdaništa, škola, domova zdravlja. Cena takvih stanova bi bila vrlo jeftina i povoljna za mlade ljude. Takva satelitska naselja se grade u Švedskoj više od 60 godina, kaže naš sagovornik.

Dobroslav Bojović, generalni direktor GP „Napred“, kaže da je kupcima stanova najsigurnije da uzmu nekretninu koja je već gotova. Nikako ne bi trebalo da ulaze u projekte koji nisu završeni, jer je potpuno neizvesno kako će se situacija u građevinarstvu dalje odvijati.

– Ukoliko kupac ima novac, nema razloga da čeka. Ali ako još nema sredstva ili ima samo deo novca, nikako ne preporučujem uzimanje kredita u ovom trenutku – kaže Bojović.

Generalno je problem što se ne gradi istim intenzitetom, dok potražnja raste iz godine u godinu. Mi očekujemo da će ovakvo stanje potrajati ove i sledeće godine. „Napred“ ovu situaciju ne može uporediti ni sa jednom do sada i zato treba računati na sve rizike koje vreme pred nama može doneti, kaže Bojović.

———————————————————–

„Štedni trezor“

U Švedskoj više od pola veka postoji „Postšparen“ sistem preko koga mladi ljudi lakše dolaze do stana. Takozvani štedni trezor funkcioniše tako što se sa državnom bankom formira sistem u koji se učlanjuju mladi ljudi koji žele da štede. Mesečni ulozi od 50 do 200 evra posle pet godina pretvaraju se u depozit i potpisuje ugovor o kreditu sa minimalnom kamatom, jer štedni trezor radi bez profita. Kupci se odmah useljavaju u stan. Državna banka garantuje sigurnost uloga i poverenje onih koji žele da na ovaj način dođu do krova nad glavom, kaže direktor „Gemaksa“ i dodaje da se ovakvi sistemi ne prave u saradnji sa privatnim bankama , jer one rade sa velikim profitima.

———————————————————–

Kupovati, ne prodavati

Tomislav Sekulić, predsednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina, kaže da ja sada pravi trenutak za kupovinu stana.

– Onima koji imaju sredstava savetujem da odmah kupe nekretnine. Zbog krize i pada tražnje, u boljem položaju su oni koji kupuju. Trend je da se kupcu poklanja sve više pažnje, budući da je svima potreban keš. Savet je – ne prodavati, nego kupovati – naglašava Sekulić.

On dodaje da ozbiljnim kupcima koji disciplinovano vraćaju kredite i odgovara to što su pojedine banke pooštrile uslove za dobijanje stambenih kredita, budući da je kupovina stana uvek jedna od najvažnijih životnih odluka. A što se tiče večne dileme onih koji tragaju za krovom nad glavom – novogradnja ili „ključ u ruke”, Sekulić kaže da je, ipak, sigurnije kupiti korišćen stan.

– Bezbednije je jer je reč o uknjiženim nepokretnostima. Ali i novogradnja je ukoliko se kupuje od proverenih investitora u većini slučajeva takođe dobro rešenje. Ipak, ukoliko neko može da bira, savetujem „ključ u ruke” – zaključuje naš sagovornik.

Kaća Lazarević iz Agencije za nekretnine „Alka”:

– Prodavci su u ovom trenutku fleksibilniji. Kupac koji ima novac za istu sumu može da dobije više kvadrata polovnog stana nego ranije, dok je u novogradnji teško korigovati cene jer su investitori uzimali preskupe kredite i sada ih vraćaju. Ko prodaje to može da uradi odmah ili najkasnije sledeće godine jer je nerealno očekivati da će se cene vratiti na prethodni nivo. Oni koji nemaju novca trebalo bi da sačekaju da banke približe kamate za stambene kredite onima u okruženju. Prilikom kupovine treba voditi računa o dobrom odnosu kvaliteta i lokacije na kojoj se stan nalazi.