Hrvatskoj prijeti Španjolski kolaps tržišta nekretnina

Drastičan pad nekretninskog tržišta u Španjolskoj, što je posljedično dovelo do snižavanja kreditnog rejtinga tamošnjih banaka (a nakon toga i same države) unio je nemir među domaće bankare. I oni su, poput španjolskih im kolega, proteklih godina rado odobravali stambene kredite i financirali građevinske poduzetnike te na tome masno zarađivali. Sada su suočeni s viškom stanova koji zbog krize teško pronalaze kupce, kao i otežanom otplatom kredita te najavljenim porezom na nekretnine, za kojeg ministar Slavko Linić tvrdi da će ‘cijene svesti na realnu mjeru’.

– Prema mojim analizama, realna cijena prosječnog stana bi trebala biti 1.200 do 1.400 eura po kvadratu. Tada bi se pokrenulo nekretninsko tržište a građani imali motivaciju za dizanje kredita – tvrdi Maruška Vizek, znanstvena suradnica na Ekonomskom institutu u Zagrebu. Prema podacima Biltena Zane nekretnina, cijena je 2011. Godine iznosila još uvijek previsokih 1.570 eura po kvadratu, a u Zagrebu čak 1.650 eura. Kada bi, međutim, ta cijena pala na iznos kojeg navodi dr. Vizek, banke bi se suočile s drastičnim gubicima.

Pad cijena stanova, pad rejtinga banaka?

Kao što je poznato, te su financijske institucije odobrene stambene kredite u većini slučajeva osiguravale hipotekom na kupljenu nekretninu, čija je procijenjena vrijednost morala biti nešto veća od iznosa odobrenog kredita. Kada bi banke, zbog krize, Linićevog poreza na nekretnine ili nečeg trećeg bile prisiljene rasprodavati svoje nekretnine (što su učinile Španjolske) prosječna vrijednost nekretnina u Hrvatskoj pala bi za otprilike 10 do 30 posto, što bi po dr. Vizek bilo realno. Tada bi vrijednost ‘kolaterala’ (nekretnine koja služi kao osiguranje vraćanja kredita) u većini slučajeva došla ispod iznosa odobrenih kredita. Banke bi zato morale povećati rezervacije za takve (rizične) plasmane zbog čega bi im, isto kao što se dogodilo Španjolskim bankama, rejting morao biti srušen. To bi značilo skuplje zaduživanje u inozemstvu, odnosno dodatni rast kamata na kredite građana i poduzeća. Ono što je još gore, a dogodilo se Španjolskoj, zbog pada kreditnog rejtinga bankarskog sektora, pao bi i rejting države.

Porez na nekretnine ruši tržište

– Hrvatske banke, za razliku od španjolskih, nisu specijalizirane samo za poslovanje s nekretninama. Zbog toga bi lakše podnijele ‘udar’ kojeg bi njihovom poslovanju prouzročilo rušenje nekretninskog tržišta. S druge strane, dobro su kapitalizirane i stabilne, za razliku od nekih Španjolskih – ističe Zdeslav Šantić, glavni ekonomist Splitske banke.

Dojam je međutim da bankari itekako strepe od najavljenog poreza na nekretnine koji bi im trebao srušiti cijenu.

– On bi uistinu mogao negativno djelovati s jedne strane na poslovanje banaka, ali i na prihode građana. Zbog toga ga treba uvoditi postupno, zajedno s cjelokupnom poreznom reformom u državi. Osim toga, još treba srediti zemljišne knjige što je dugotrajan posao – napominje Šantić.

Kaže i kako je za razliku od Hrvatske, nekretninski bum u Španjolskoj prvenstveno bio baziran na stranom kapitalu.

– Kada je došla kriza, kupaca je nestalo a banke su masovno ovrhama dolazile do stanova. One ih sada nemaju kome prodati te im snižavaju cijenu – ističe Šantić.

‘Costa Katasrofa’

Zbog toga španjolsko primorje danas nazivaju ‘Costa katasrofa’. Prekriveno je stotinama tisuća neprodanihnovih kuća. Tamošnje banke, za razliku od Hrvatskih, više ne reprogramiraju kredite građevinskim investitorima već rasprodaju njihovu imovinu po znatno nižim cijenama. Nude popuste i do 60 posto. Stručnjaci međutim smatraju da cijene još trebaju pasti i da su daleko od realnih. Tako jedan španjolski web portal na svojim stranicama navodi ‘retro cijenu’ za, primjerice, četverosobni stan sa dvije kupaone u Valenciji, od 50.000 eura. Nova cijena mu je tek 18.000 eura.

Izvor: dnevno.hr