Malo smo izanalizirali navodni spas stanogradnje u hrvatskoj, pollitika.com donosi argumenitirana mišljenja jel se slažete sa njima?
Novi Vladin pokušaj poticanja prodaje stanova i prije primjene uglavnom je dočekan sa skepsom i prognozama na neuspjeh, baš kao i prošlogodišnji tijekom kojeg je samo 71 kupac koristio državni kredit. Vlada je ovaj put otišla korak dalje i nove kupce mami subvencioniranim kamatama. Subvencioniranje će financirati iz proračuna koji pune svi zaposleni hrvatski građani, pa i oni koji svoje stambeno kreditno zaduženje vraćaju uz uobičajenu bankarsku kamatnu stopu.
Takvi su dovedeni u neravnopravan položaj, baš kao i podstanari koji bi kupili stan, ali su imali nesreću da im se svidi onaj u kvartu gdje cijena ne pada ispod 1950 eura po kvadratu. Tko im je kriv što su skromni zaposlenici u poduzeću koje jedva brodi kroz ovu recesijsku neveru, a nisu se, recimo, upustili u investitorske vode i sagradili cijelo naselje. U tom slučaju, pokazuje se, Vlada reagira i pomaže, a i banke daju ruku štiteći svoja kreditna ulaganja. U Vladi očito prevladava mišljenje da je davanje 14.000 eurabespovratnih sredstava na 100.000 eura kredita dovoljan mamac budućim kupcima.
Pri tome je, čini se, zanemaren osnovni preduvjet, kreditna sposobnost potencijalnih kupaca. Pitanje je, naime, koliko se građana može upustiti u dugoročno kreditno zaduženje, koje ostaje kad prođe onih nekoliko godina bankarske idile. Kvalitetnije dugoročno rješenje bilo bi da Vlada osigura uvjete za gospodarski oporavak, da se smanji broj nezaposlenih i da zaposleni mogu bez straha od budućnosti kupiti stan kakav im treba u kvartu koji žele. No taj program iziskuje puno više napora od sastanka s bankarima.
5 razloga zašto je poticanje prodaje stanova slabog ali štetnog učinka … a možda je i korisno?
Zašto će cijene stanova i dalje padati, a Vladine mjere vjerojatno samo odlažu i otežavaju nužnu prilagodbu
O mjerama koje će Vlada navodno predložiti već ste čuli. Prema izjavama same vlasti, čini se da je mjere u biti mala (za manje od 1000 stanova), te kao što kažu kritičari ovdje i ovdje, samo će pomoći bankama i nekim građevinarima, ali ne i tržištu. Inače, gospođa Vizek već duže vrijeme iznosi konzistentne i zdrave stavove, i ako se dobro sjećam, prva se argumentirano usudila progovoriti o stanju tržišta.
S druge strane, kod svih kritika treba imati na umu i da je možda Vlada pametnija nego što mnogi misle. Možda ova mjera naprosto služi tome da se banke počnu prilagođavati. Trenutno većina građevinra i banaka stoje i čekaju, prilagodbe (=značajno smanjenje cijena) ne počinju, a ovako se možda potakne kaskadni učinak, možda mjere budu katalizator za prilagodbu.
A evo i razloga zbog kojih smatram da cijene duže vrijeme mogu ići samo prema dolje. Ovo su dugorčni trendovi i smatram da je ‘borba’ protiv njih uzaludna.
0. Postojeće zalihe.
Ovo je notorno, pa neću mudrovati, ali je bitno za kontekst.
1. Negativna demografija.
a. Stanovništo u Hrvatskoj se smanjuje, otprilike stopom 0,2% godišnje. Smanjenje od 0,2% nije veliko, ali poruka je: nema povećanja. Izvor: DZS – Prirodno kretanje stanovništva.
b. Još bitnije je od ovoga pad broja sklopljenih brakova, oni su važni jer je stvaranje obitelji važan uzrok kupnje stana. Evo broja sklopljenih brakova u nekim godinama:
2007. 23.140
2008. 23.373
2009. 22.382
Ovo je, jasno, povezano s krizom, jedno od čega je i teška kupnja stana (dakle, procesi su samoosnažujući).
Moglo bi se možda reći da ovo nije mjerodavno, da Hrvati žive liberalnije, pa ima i sve više izvanbračnih zajednica. Ali to nije tako, prava istina (što se tiče potražnje za stanovima) je još gora. Naime, prosječna dob sklapanja braka se snažno i konzistentno povećava:
Izvor: DZS
c. Dokaz ovog trenda (ujedno i činjenice da izvanbračne zajednice ne kompenziraju pad brakova) je i prosječna dob majke pri rođenju prvog djeteta. Ovo je i važno jer je rođenje prvog djeteta važan poticaj za kupnju stana.
Izvor: DZS.
2. Zadovoljena potražnja.
Teško se oteti dojmu da su većina onih koji su htjeli kupiti stan, to imali prilike učiniti u zlatnom dobu prodaje stanova, kad se olako ulazilo u investicije ‘na kojima se ne može izgubit’, a banke su olako odobravale kredite. Doduše skupe, ali Hrvati ionako nisu naučili funkcionirati na razini ‘računa dobiti i gubitka’, nego na razini ‘toka novca’. Znači, nije bitno koliko je stvar zapravo skupa, bitno je da li si mogu ‘priuštiti ratu’.
Osim očitih kupaca koji su time zadovoljavali svoju temeljnu potrebu, treba uzeti u obzir i rentijerski dio populacije. Mislim da je npr. svaki boljestojeći liječnik ili advokat u Zagrebu kupio više stanova (nek’ se nađe, a mogu ih i iznajmljivati).
3. Suočenje s činjenicom da cijene stanova mogu i padati.
Mnogi su si priuštili stan koji po prevelikim cijenama, ali im se činilo da u svakom slučaju na tome ne mogu izgubiti (‘kasnije će biti još skuplje, pa bolje da ga kupim sad, a ako zagusti, uvijek ga mogu prodati po većoj cijeni’). Sada je po prvi puta u životu većina građana shvatila da cijene nekretnina mogu ozbiljnije padati (a tržište presušiti), pa će se mnogo teže odlučivati na kupnju nekretnine.
4. Opterećenost cijena mogućim porezima.
Manje više je jasno da će porezne škare zahvatiti nekretnine na način koje nisu do sada. Oporezivanje kuće za odmor je spomenuto i neizvršeno, ali ja lako moguće da će se ipak implementirati. Na iznajmljivanje većina stanova se ne vjerojatno ne plaća porez (sjećamo se npr. nekih naših visokih dužnosnika, koji ‘nisu znali’ da na to treba platiti porez). Država će zasigurno biti odlučnija u tom dijelu u budućnosti. Ovo će znatno smanjiti rentnu vrijednost nekretnina, a jasno je ad se neće moći nadoknaditi većim cijenama najma.
5. Moguće pucanje nekih kredita.
Teško je za vjerovati da se neki propali projekti (građevinar ušao u projekt uz veliku polugu, nije uspio prodati stanove i banka mu sada sjedi na cijelom projektu, on je praktički izgubio sve, a banka ne želi preuzeti u svoju bilancu stanove i prodati po tržišnim cijenama da ne bi iskazala gubitke) i stanovi nekih fizičkih osoba kupljeni na kredit koje više ne mogu vraćati (recimo: ‘Švicarci’) neće naći na tržištu po povoljnim cijenama.
Sve u svemu, čini mi se jasno da nas ovako ili onako čeka doba snažne prilagodbe cijene stanova. Banke će morati preuzeti projekte koji su zaglavili i ponuditi ih tržištu po tržišnim cijenama, i slično.
Ovakve mjere neće zaustaviti učinke trendova koje sam opisao gore (demografski trend je megatrend). Samo će usporiti prilagodbu … drugim riječima to je guranje problema ‘pod tepih’. Ili je, kao što sam rekao, ovo samo Vladin trik da ubrza prilagodbu, pad cijena?
Donosi: pollitika.com