Nedjeljko Marković, dipl. socijalni radnik i predsjednik udruge Pragma progovara o nezavidnom položaju podstanara u Hrvatskoj i daje mnoge korisne informacije. Udruga od svog osnutka provodi programe unapređenja kvalitete stanovanja najmoprimaca, promoviranja jednakih mogućnosti žena i muškaraca u društvu te preventivne programe za obitelji, dijecu i mlade.

Kao prvo zanima nas jesu li, prema vašem mišljenu, cijene stanova za najam precijenjene?

Cijene najma su precijenjene s obzirom na veličine, kvalitete gradnje, uređenja interijera i lokacije stanova. Zbog velike potražnje stanova manje kvadrature – često namijenjene studentima, raste njihova cijene i izjednačava se s cijenom najma dvosobnih stanova s garsonijerama.

Najveći problem neujednačenosti kvalitete i cijene stanova je u Zagrebu jer ga mnogi, posebno mladi, odabiru za školovanje i pronalazak zaposlenja. Tako cijena najma mnogih stanova ovisi isključivo o ponudi i potražnji na slobodnom tržištu, ispuštajući pri tome iz vida njihovu stvarnu cijenu, kao i financijske mogućnosti populacije koja ih želi unajmiti.

Koji su najčešći problemi s kojima se najmoprimci, ali i najmodavci susreću? U kojim gradovima su ti problemi najočitiji – samo velikim gradovima ili i manji imaju istih problema.

Jedan od najvećih problema s kojima se najmoprimci susreću je neprijavljivanje iznajmljivanja stanova. Kazne za neprijavljivanje podstanara su od 500 do 50.000 kuna, a podaci Ministarstva financija govore da se kontrola prijavljivanja podstanara provodi na temelju evidencije nadležne porezne uprave te prijava građana ili nekih drugih javnih institucija – npr. Centara za socijalnu skrb.

Što se pak podstanara tiče, njima se, napominju u Ministarstvu, osobni odbitak uvećava za iznos plaćene slobodno ugovorene najamnine, a najviše do 12.000 kuna godišnje. U ostvarivanju porezne olakšice, podstanari moraju godišnjoj poreznoj prijavi priložiti ovjeren kod javnog bilježnika ugovor o najmu i dokaz o plaćenoj najamnini. Porezni obveznik koji iznajmljuje stan dužan je to prijaviti nadležnoj poreznoj upravi i to u roku osam dana od dana početka iznajmljivanja odnosno početka ostvarivanja primitka.

Uzmimo za primjer da su najmoprimac i najmodavac ovjerili ugovor o najmu stana za 1000,00 kuna te je najmodavac prijavio poreznoj upravi u zakonskom roku taj najam. Iznos najma umanjujemo za 30% porezno priznatih izdataka odnosno za 300,00 kn te tako dolazimo do porezne osnovice koja iznosi 700,00 kn. Na poreznu osnovicu (700,00 kn) plaćamo 15 posto poreza – 105,00 kn te prirez na iznos poreza. Za najmodavce s prebivalištem u Zagrebu prirez od 18 posto na porez od 105,00 kn iznosi 18,90 kn. Najmodavac na 1000,00 kuna najma stana mora platiti 123,90 kn poreza i prireza mjesečno. No, s obzirom da bi prijava povećala i najamninu i sami najmoprimci toleriraju nesklapanje ugovora o najmu i neprijavljivanje, posebno ako im one ne uvjetuje primanja iz sustava socijalne skrbi.

Problemi najmoprimaca proizlaze i iz loše kvalitete skupih stanova, problema oko plaćanja pričuve koju bi trebao plaćati vlasnik, kao i ne vraćanja pologa najmoprimcu, što opet proizlazi iz nesklapanja ugovora o najmu stana što dokazivost davanja pologa znatno otežava. Uočena je i potreba za pravnom pomoći najmoprimcima, posebno kod specifičnih situacija koje nastaju zbog ne reguliranja statusa najmoprimaca.

PRAGMA je uočila problem diskriminacije obitelji s djecom (novorođenčadi), starijih podstanara, samohranih roditelja te osoba koje primaju državne potpore (socijalnu pomoć, rodiljne naknade i sl.) pri pronalasku adekvatnog stana.

Koliki je broj registriranih podstanara, i otprilike koliki je njihov broj u stvarnosti (u gradovima kao što su Zagreb, Split, Osijek, Rijeka?

U Hrvatskoj nema institucije koja raspolaže podacima o broju podstanara, dok je evidencija o broju obveznika poreza i prireza na dohodak od iznajmljivanja stanova samo djelomična jer Porezna uprava na popisu ima samo one koji se sami prijave.

Podaci Porezne uprave govore da su u 2009. godini u sjedištima četiriju dalmatinskih županija evidentirana ukupno 3182 iznajmljivača (Split 1165, Dubrovnik 1071, Zadar 769 i Šibenik 177), što ni izdaleka ne odgovara stvarnom stanju ni u jednom od navedenih gradova. Prema podacima Ministarstva financija tijekom 2007. godine je u cijeloj Hrvatskoj sklopljeno 25.000 ugovora o najmu. Sredinom 2008. godine taj broj je premašio 27.000, no procjene govore da „tamna brojka“ iznosi oko 120.000 podstanarskih kućanstva.

U Zagrebu, se procjenjuje da je od oko 30.000 podstanara, a tek je 3741 prijavljeni iznajmljivač. U drugom po veličani hrvatskom gradu – Splitu, u kojem ima više od 20.000 podstanara, tek je 525 legalnih iznajmljivača stanova. U Rijeci ih je 965, a u Osijeku 792. Profesor Studijskog centra socijalnog rada i stručnjak za stambenu politiku prof.dr.sc. Gojko Bežovan kaže da je primjetan lagani rast broja prijavljenih iznajmljivača stanova. „No ako uzmemo primjerice Zagreb, u kojem je oko 30.000 podstanara, znači da ih je prijavljeno tek 10 posto, dok je u drugim tranzicijskim zemljama riječ o 50 do 60 posto prijavljenih“ istaknuo je prof. Bežovan za Vjesnik, upozoravajući pritom da su znatan dio prijavljenih sigurno strane tvrtke i stranci zaposleni u Hrvatskoj.

Koji su prvi koraci koji su trebaju poduzeti kako bi se problemi riješili? Što Vlada RH treba poduzeti? I koji su vaši prijedlozi?

Reguliranje evidencije broja prijavljenih najmoprimaca prvi je korak ka rješenju problema najma stana u Hrvatskoj. Također, kako mnogi najmoprimci nisu upoznati s dobitima koje proizlaze iz legalnog statusa najmoprimca, kao što je povrat poreza ili ostvarenje porezne olakšice, važno je raditi na podizanju svijesti o problemu stanovanja te upoznavanju najmodavaca i najmoprimaca sa zakonskom regulativom tog područja. S obzirom da većina stanovništva Hrvatske podstanarstvo smatra privremenim rješenjem – dok ne kupe svoju nekretninu – ne obraća se velika pažnja na probleme s kojima se susreću.

U razvijenim zemljama Europe, mnogi provedu cijeli životni vijek u unajmljenim stanovima, a tek manji dio stanovništva živi u vlastitim kućama te ih je s toga bitno zakonski regulirati status najmoprimca kako bi ostvarili pravo na povlastice koje im država nudi. To ukazuje na specifičnost stambene situacije u Hrvatskoj, ali i drugim zemljama regije.

Za početak, pravo na stan treba postati Ustavom zajamčeno pravo. PRAGMA je Vladi RH uputila prijedlog ustavnih promjena u kojima s jamči pravo na priuštiv, dostupan i kvalitetan stan. PRAGMA naglašava da „država potiče suradnju javnog, neprofitnog i privatnog sektora u provedbi prava na priuštiv, dostupan i kvalitetan stan“ te da „država posebnu pažnju pridaje socijalno ugroženim osobama u ostvarivanju prava na primjeren stan“.

Donošenjem Zakona o poticanju prodaje stanova (objavljen 31. ožujka 2010., NN 38/2010) kako bi se ostvarila svrha – poticanje prodaje stanova radi prevladavanja nepovoljnog stanja u stanogradnji do 31. prosinca 2011., sigurno će se potaknuti prodaja manjih stanova na manje atraktivnim lokacijama (prigradskim, manje urbanim, sa slabijom socijalnom i komunalnom infrastrukturom). Sam Zakon uređuje odobravanje zajmova te sklapanje i praćenje provedbe ugovora o zajmu koji se iz državnih sredstava odobrava prilikom kupnje stana. Vlada je time dala poticaj građevinarstvu, ali tek sa smanjenjem bankarskih kamata, smanjenjem cijena nekretnina i povećanjem općeg optimizma (sigurnost radnog mjesta, zasnivanje braka i obitelji) građani će početi koristiti sve državne poticaje. Do sada nije bila provođena niti jedna sustavna edukacija o pravnoj pomoći i socijalnoj podršci stanoprimcima, kao i medijska promocija kvalitetnog stanovanja iz perspektive podstanara. Potrebno je sustavno educirati i najmodavce o izgradnji i održavanju kvalitetnog odnosa najmodavac-najmoprimac kao i jačati svijest najmodavaca o sigurnosti života stanoprimaca (npr. sprečavanje poplava, požara, curenja plina i drugih opće opasnih radnji koje ugrožavaju sve stanare jedne zgrade).

Država mora povećati nagrade – porezne olakšice i subvencije, ali i kaznene odredbe kako bi neprijavljivanje postalo neatraktivno i financijski neopravdano.

PRAGMINA je želja – u sljedećem trogodišnjem razdoblju – usustaviti sve prijedloge: od gradova, općina, županija, ministarstava, sindikata, udruga, zaklada pa sve do poslovnih subjekata – banaka, osiguravajućih kuća i građevinskih tvrtki. Svi su odgovorni stvarati kvalitetno i ugodno okruženje za življenje te svatko može učiniti da stanovanje bude dostojanstveno i primjereno.

I za sam kraj, nekoliko riječi o projektu „Želim znati : pravo na stan“. Koji su vam glavni ciljevi?

Vjerujemo da stambena politika mora biti dio socijalne politike Hrvatske putem koje se podmiruju potrebe svih građana za priuštivim, dostupnim i kvalitetnim stanom. U ostvarivanju prava na stan su posebno ugrožene osobe s invaliditetom, obitelji s djecom i mlade obitelji, radnici migranti, stari, Romi, žene žrtve nasilja i prognanici te je potrebno razvijati antidiskriminacijske mjere za pripadnike ovih grupa.

Udruga PRAGMA još od 2006. godine provodi program „Stanovanje ranjivih skupina“ s ciljem promicanja interesa osoba koje unajmljuju stan (najmoprimaca, podstanara) te povećanja kvalitete i dostupnosti javnih (najamnih) stanova.

Projektom „Želim znati – pravo na stan“, koji financira Nacionalna zaklada za razvoj civilnog društva i Grad Zagreb u 2010. godini, analizirat ćemo i problematizirati lokalne stambene politike gradova, potaknuti javnu raspravu (putem tribina, okruglih stolova, javnih Foruma) te istaknuti posebnu ulogu javnog, neprofitnog i poslovnog sektora u podmirenju stambenih potreba.

Pozivamo građane kojima je potrebna pravna pomoć i socijalna podrška u ostvarivanju prava na stan da nam se obrate putem telefona 01/7789-950, e-pošte pragma@udruga-pragma.hr ili stanovanje@udruga-pragma.hr ili faksa 01/7789-951. Također pozivamo sve organizacije civilnog društva, javne ustanove, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave da nam se obrate kako bismo zajedničkim snagama radili na unapređenju kvalitete života građana. Sve informacije se mogu dobiti i na web stranici PRAGME.