Jeftini uredi i skupi stanovi

Usporedba cijena nekretnina u zemljama srednje i istočne Europe. U odnosu na države srednje i istočne Europe cijene ureda u Hrvatskoj su u donjem domu, dok su cijene stanova i dalje prenapuhane. Tako bi se barem moglo iščitati iz analize podataka TPA Horwatha koje je ta konzultantska kuća prikupila za devet zemalja srednje i istočne Europe, odnosno za glavne gradove tih država. Osim Hrvatske izvještaj je obuhvatio Austriju, Bugarsku, Češku, Mađarsku, Poljsku, Rumunjsku, Slovačku i Sloveniju.

Posebno zanimljiv dio je razlika u cijeni između starih i novih stambenih objekata, pri čemu je Hrvatska na samom dnu. Naime, gledajući prosječnu cijenu nekretnine za stanovanje, na prvi pogled i nismo tako skupi. Prosječna cijena u Hrvatskoj iznosi 1759 eura po četvornome metru, čime smo izjednačeni s Bugarskom, a cijena je jedino još manja u Mađarskoj (1683 eura po četvornome metru). Uvjerljivo najskuplja je Austrija s prosjekom od 3000 eura, a iza nje je Slovenija sa 2748 eura. No kada se pogleda cijena po četvornome metru između starih i novih stambenih objekata, vidi se da diferencijacije na našem tržištu nema. Naime, prosječne cijene novih stambenih objekata kreću se od 1900 do 2100 eura po četvornome metru (odnosi se na realizirane cijene). S druge strane prosječna cijena starih stambenih objekata iznosi 1700 do 2000 eura po četvornome metru.

Diferencijacija je u ovom slučaju tek 10-ak posto, što je najmanja razlika od svih zemalja obuhvaćenih istraživanjem. Za ilustraciju recimo da je prosječna cijena starih stambenih nekretnina u Austriji (koja je inače u ukupnom prosjeku najskuplja) 1500 do 2000 eura po četvornome metru. Tamo je diferencijacija znatno veća i kreće se oko 35-40 posto (novi stanovi su u prosjeku 2000do 3500 eura). Najjeftinije stare stambene nekretnine imaju Bugarska i Rumunjska. Tako se u Bugarskoj stari stanovi mogu naći za 400 do 800 eura po četvornome metru, a u Rumunjskoj cijene se kreću od 500 do 900 eura po četvornome metru.

Cijene u Sloveniji se kreću od 900 do 1500 eura po četvornome metru u starim zgradama. Stoga i diferencijacija pokazuje da nekretninsko tržište u Hrvatskoj još nije do-stiglo svoju zrelost i daje balon cijena, odnosno njihova previsoka razina dugooročno neodrživa. Krešimir Lipovšćak, partner u TPA Horwath, smatra da najveće šanse za rast imaju Češka i Poljska. Češka je u prednosti zbog domaće potražnje i blizine Njemačke, a Poljska zbog Europskog prvenstva u nogometu. Suprotno tome Rumunjska i Bugarska zbog prevelike ponude i nestabilnosti uzrokovane neadekvatnim stupnjem razvojem institucija i struktura imaju najmanje šanse za oporavak, smatra Iipovšćak.

Gledajući cijene najma stanova, od Zagreba (prosjek 450 eura) jeftiniji su samo Bukurešt gdje je prosječna cijena 350 eura i Sofija s prosjekom od 400 eura. Na razini od prosječnih 450 eura najma, kao što je u Zagrebu, nalaze se još Prag i Bratislava. Najviše cijene su i ovdje u Beču (650 eura), a iza njega je Ljubljana sa 600 eura. Što se tiče cijene najma poslovnih prostora, cijene u Zagrebu su u donjem dijelu ljestvice. Prosjek cijena za uredski prostor je 17eurapo četvornome metru, dok je cijena po četvornome metru prostora namijenjenog maloprodaji 70 eura. Jeftinije uredske prostore imaju Sofija i Bratislava u kojima je cijena 16 eura u prosjeku.

Pregled po državama

Austrija: Stabilna situacija na tržištu nekretnina. Cijene objekata namijenjenih stanovanju lagano rastu. Nove građevinske aktivnosti su smanjene, ali su na stabilnoj razini. Država također nudi programe podrške za različite projekte.

Bugarska: U prvom dijelu ove godine broj prodanih nekretnina povećan je za 30 posto u odnosu na 2009., no cijene su 30 posto manje u odnosu na lani. U posljednje dvije godine zamrznuto je poslovnih projekata u vrijednosti 2,5 milijardi dolara. Čak je 17,9 posto praznih uredskih prostora.

Češka: Novi projekti nemaju dovoljnu podršku banaka, a jedan od rijetkih pozitivnih pokazatelja je porast potražnje za skladištima i industrijskim zonama. U najveća tri grada, Pragu, Brnu i Ostravi, prazno je čak 470.000 četvornih metara uredskog prostora.

Hrvatska: Tržište stagnira ove godine, a očekuje se da bi oporavak mogao uslijediti već iduće godine. Investitori će se morati pomiriti s manjim povratom na investicije, a banke će morati iznaći nove modele financiranja.

Mađarska: Popravilo se povjerenje investitora, ali broj zaključenih poslova je i dalje relativno malen. U predgrađu Budimpešte cijene novih stanova ili kuća u nizu kreću se oko 55.000 eura, a starije kuće ili stanovi mogu se naći već od 28.000 do 36.000 eura. Razlog takvom padu je velik broj neprodanih stanova.

Poljska: Tamošnje tržište nekretnina velik pad doživjelo je 2009. tako da su se investicije usmjerile uglavnom samo na najbolje lokacije gdje je popunjenost velika. Ukupno gledajući, situacija se popravlja, a investicijska aktivnost počela je rasti.

Rumunjska: Još nije izašla iz nekretninske krize. U zemlji se zbog potpune blokade banaka i drastičnog pada ulaganja fondova gotovo ništa ne gradi. Čak 100.000 kvadrata uredskog prostora je prazno (odnosno ukupno 18,2 posto).

Slovačka: Iako se gospodarstvo oporavlja, na tržište nekretnina još se nisu vratili međunarodni institucionalni investitori. U Bratislavi se cijena stanova od 65 do 80 četvornih metara kreće od 95.000 do 158.000 eura. Prazan je svaki deseti ured (12,5 posto od ukupne površine).

Slovenija: Cijene stagniraju, ali nisu pale s visokih razina na kojima su bile. Vrijednost građevinskih radova u srpnju ove godine pala je 17,6 posto u odnosu na isti mjesec godinu prije, a dosta je neprodanih stanova.

 

Izvor/autor: Poslovni dnevnik/PressCut